Правовое регулирование сделок по отчуждению недвижимого имущества


Указанные правоотношения охватывают не только нормы гражданского права и смежных с ним отраслей, но также административного, конституционного права, в целом воздействуя на участников гражданско-правовых договоров, на возникновение и прекращение у них прав и обязанностей, которые порождены такими договорами. В последнее время значительно увеличился рост сделок по отчуждению недвижимого имущества, в том числе жилых помещений.

Тем не менее, жилищная проблема российских граждан до сих пор остается одной из труднорешаемых. Это связано не только с большим отставанием заработной платы по отношению к росту цен на жилье, но и с существующими пробелами, неурегулированностью норм в гражданском законодательстве.

Статья ГК, ст. Правило о целевом использовании жилья распространяется и на те случаи, когда помещение служит для извлечения прибыли, например, при заключении договора коммерческого найма. Жилым помещениям, находящимся на территории некоторых республик, присуща другая особенность. Жилищный кодекс Кабардино-Балкарии содержит специальную норму ст.

При этом закон требует соблюдение санитарных, противопожарных, экологических норм и правил, а также жилищных, иных прав и свобод граждан, проживающих в данных помещениях.

Такие исключения связаны с национальными традициями, высоким уровнем развития индивидуальной трудовой деятельности отдельных народов Российской Федерации, что не противоречит закону. В настоящий момент жилищное законодательство РФ, расширяя пределы использования жилого помещения, допускает его оборудование для осуществления в нем профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности п.

Необходимо отметить, что по общему правилу требования, предъявляемые к жилым помещениям, не распространяются на нежилые, поэтому в случае перевода первых в нежилой фонд изменение статуса возможно лишь: Перевод жилых помещений в нежилые в многоэтажных домах кроме индивидуальных с последующим их использованием в качестве офисов, магазинов и т.

В свою очередь, при переводе нежилых помещений в жилые, первые должны отвечать необходимым санитарным, противопожарным, техническим требованиям, касающимся жилых помещений п. Допускается также перевод дачных строений из нежилого фонда в жилищный. Н Литовкин, кроме конструктивных и технических требований должны соблюдаться ряд дополнительных критериев: Следовательно, все жилые помещения, как в широком, так и в узком смысле предназначены для проживания граждан и должны отвечать тем нормативно-техническим требованиям, которые установлены для их целевого использования и для того жилищного фонда соответствующей формы собственности, к которому они относятся.

Например, в иске о разделе жилых помещений в одной квартире суд может отказать, если, учитывая санитарные и технические требования, придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма. Достаточно жесткие требования законодатель устанавливает к переустройству и перепланировке жилых помещений.

Удивительно, но факт! Если какой-то из данных критериев отсутствует, то соответствующий объект не может быть признан недвижимой вещью.

Наниматель вправе совершить такие действия, а также переоборудовать подсобные помещения, балконы и лоджии только в целях повышения благоустройства квартиры при наличии согласия совершеннолетних членов семьи, наймодателя, органов архитектуры и градостроительства ст. Таким образом, выполняемые жилищным фондом задачи существенно отличает его от нежилого.

Правовое регулирование сделок по отчуждению недвижимого имущества

Нежилой фонд представляет собой совокупность нежилых помещений, к которым относятся нежилые здания и сооружения мосты, линии электропередач, подземные коммуникации и т. Однако, несмотря на различные функции, эти фонды объединяет то, что все входящие в них объекты являются недвижимыми вещами, а, значит, подчиняются единому правовому режиму.

Кроме того, эти объекты и их комплексы в границах поселений и на межселенных территориях имеют также статус объектов капитального строительства ст. Общие положения о сделках с жилыми помещениями 2.

Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность

Именно в этот момент возникла необходимость не столько законодательного закрепления права собственности, сколько проведения со стороны государства специфических, специально направленных мер по укреплению прав на недвижимость.

Так появился институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеющий глубокие исторические корни. Он назывался институтом ипотечных книг. Его особенность выражалась в том, что всякое закладное право на недвижимые вещи приобретало юридическую силу для третьих лиц только тогда, когда было записано в отдельные книги, ведомые официальными учреждениями.

И только с этого момента права становятся обязательными для третьих лиц. Но на большей территории Российской Империи господствовала нотариальная система, которая в значительной мере отличалась от ипотечной ввиду присущих ей недостатков - момент перехода права собственности от одного обладателя к другому не был определен.

Удивительно, но факт! При этом к таким соглашениям относятся только те договоры, требование о регистрации которых содержится в ГК РФ.

Более того, этот порядок регистрации представлял собой настолько сложный процесс, что с экономической точки зрения требовал больших затрат. Лишь ГК РФ решил не только вопрос об определении момента возникновения вещных прав, но и об их ограничении, а также вступлении в силу сделок с недвижимым имуществом.

Закон о регистрации, основанный на положениях Кодекса о вещных правах и сделках, дал расширенное толкование названным понятиям, в том числе определил порядок признания ранее возникших прав, порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, установил компетенцию органов, осуществляющих такую регистрацию.

Определению государственной регистрации прав на недвижимость посвящена ст. Однако данное определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации - регистрация, как акт государственного органа.

Вместе с тем анализ научных работ как по гражданскому, так и по административному праву свидетельствует о том, что в определении сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество среди ученых нет единства.

Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство

Так, государственная регистрация прав на недвижимое имущество рассматривается как ненормативный акт государственного органа, юридический факт в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости, комплексное средство государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Пискуновой, "государственная регистрация - императивная норма гражданского права, необходимое условие возникновения вещных и обязательственных прав на недвижимость".

Государственную регистрацию можно рассматривать в двух аспектах: При этом государственная регистрация как деятельность не всегда заканчивается государственной регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности может быть отказ в государственной регистрации. Рассмотрим сначала государственную регистрацию как деятельность.

Любая деятельность определяется прежде всего ее целями и содержанием. Вопрос о целях государственной регистрации рассмотрен ранее.

Удивительно, но факт! Однако закон соотносит форму доверенности как основной, так и в порядке передоверия с формой сделок, на которые распространяется правило об обязательном нотариальном удостоверении.

Применительно же к определению деятельности, по моему мнению, имеют значение только непосредственные цели, на которые эта деятельность в каждом случае направлена.

При этом нужно отметить, что государственная регистрация как деятельность может рассматриваться в узком и широком смысле. В широком смысле государственная регистрация прав на недвижимость может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях защиты имущественных прав участников гражданского оборота.

Такое определение позволяет раскрыть понятие государственной регистрации прав на недвижимость как формы государственной деятельности. Оно необходимо, поскольку за конкретными актами государственного органа всегда нужно видеть общую направленность всех этих актов, общие цели функционирования системы, созданной для осуществления данной деятельности.

Вместе с тем приведенное определение не раскрывает содержательную сторону государственной регистрации, не указывает, в чем именно состоит эта деятельность государства. И здесь необходимо обратиться к понятию регистрации в узком смысле, то есть рассмотреть, что же представляет собой деятельность регистрирующего органа в каждом конкретном случае. В этом смысле государственная регистрация прав представляет собой процесс рассмотрения заявления требования заинтересованного лица, адресованного государственному органу о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы государственный реестр.

Этот процесс состоит из приема представленных заявителем документов, их правового анализа с точки зрения установления оснований для регистрации либо отказа в регистрации, принятия соответствующего решения, отражения этого решения в формах, установленных законом, и выдачи документов заявителю с уведомлением о принятом решении.

Еще по теме Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом:

Если определение государственной регистрации как формы деятельности позволяет установить общую направленность работы и задачи всех регистрирующих органов, то определение государственной регистрации в узком смысле подводит к пониманию непосредственной цели регистрирующего органа при рассмотрении каждого обращения.

По моему мнению, эту цель можно определить как установление наличия оснований для внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество. В негативном же аспекте эта цель может быть сформулирована как установление наличия или отсутствия оснований для отказа в регистрации.

Итак, регистрация прав на недвижимость в узком смысле - это деятельность государства в лице его специальных органов, представляющая собой процесс рассмотрения заявлений требований заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость. Основным содержанием этого процесса является установление регистрирующим органом оснований для внесения в реестр требуемых сведений.

Давая оценку регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с учетом положений указанной классификации, отметим, что она реализуется в конкретных правовых отношениях в индивидуальной активной форме, осуществляется добровольно в административно-правовой форме. Результатом правоприменительной деятельности органа по регистрации прав является принятие решения о наличии или отсутствии оснований для внесения в Единый государственный реестр сведений о правах на конкретное недвижимое имущество, которые имеют обязательную силу предписания, в том числе и для правообладателя.

Следует отметить, что широкое определение регистрации имеет значение прежде всего для теории государственного управления. Право вряд ли нуждается в таком определении. Для правовых определений необходима более высокая степень конкретности как в определении целей, так и содержания деятельности. В этом плане нам более подходит узкое определение государственной регистрации.

Если для регистрирующего органа регистрация - это процесс, то с точки зрения заявителя - это прежде всего цель как субъективное представление о результате этого процесса. Эта цель может быть достигнута или не достигнута. В связи с этим перейдем ко второму аспекту - к государственной регистрации как одному из возможных результатов взаимодействия регистрирующего органа и заявителя.

Анализ законодательства позволяет сделать вывод о том, что термин "государственная регистрация прав на недвижимое имущество" в Законе используется именно в этом последнем значении. Когда в законе говорится о том, что права возникают с момента регистрации п. Именно в этом аспекте дано вышеприведенное определение в ст. Что же представляет собой этот результат с точки зрения права?

Большинство исследователей выделяют два подхода к характеристике правовой природы акта применения права: При этом авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе полагают, что "запись в ЕГРП, не являясь по своей правовой природе ненормативным актом подобно тому, как не являются ненормативными акты органов регистрации актов гражданского состояния, действия нотариусов и др.

Таким образом, если качество юридического факта за государственной регистрацией признается всеми, то признание государственной регистрацией ненормативным актом является спорным.

Государственная регистрация - это юридический факт, с которым закон связывает определенные юридические последствия. Для того чтобы определить правовую природу этого факта, обратимся к принятой в теории права классификации юридических фактов. У лица, которое распоряжается недвижимостью, должны быть соответствующие полномочия, связанные с возможностью совершения сделки.

Удивительно, но факт! Его особенность выражалась в том, что всякое закладное право на недвижимые вещи приобретало юридическую силу для третьих лиц только тогда, когда было записано в отдельные книги, ведомые официальными учреждениями.

Отсутствие таковых может являться основанием для того, чтобы на основании ст. Добросовестно должны действовать участники гражданских правоотношений.

Преимущество из своего противоправного или недобросовестного поведения извлекать никто не вправе. Для того чтобы приобретатель недвижимости был признан добросовестным приобретателем по смыслу ст. Добросовестным будет такой приобретатель, который не знал о том, что продавец не имел права отчуждать недвижимое имущество и не должен был об этом знать , так как он собственником имущества не являлся.

В простой письменной форме заключаются сделки, объектом которых является недвижимость.

Удивительно, но факт! Требования к гражданско-правовым сделкам с недвижимым имуществом касаются субъектного состава такой сделки, ее формы, а также содержания.

Для этого составляется один документ, подписанный сторонами. Ряд сделок с недвижимостью должен быть в обязательном порядке удостоверен нотариусом. К таковым сделкам относятся сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение; сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки и др.

Для некоторых сделок с недвижимостью на законодательном уровне также установлено требование об их обязательной государственной регистрации. Если в случае дальнейшего отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, получателю ренты или приобретателю недвижимости будет причинен материальный ущерб, то ответственность может быть возложена на учреждение юстиции за несвоевременное и неточное внесение записей в Единый государственный реестр п. Для дальнейшего совершения сделок с недвижимостью, полученной по договору пожизненного содержания с иждивением, необходимо согласие получателя ренты ст.

Удивительно, но факт! Определению государственной регистрации прав на недвижимость посвящена ст.

Но такое согласие не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты. Снять это обременение с недвижимости можно расторжением договора ренты. Основной особенностью правового регулирования договоров ренты является защита получателей ренты. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен п.

В целях надлежащего осуществления сделок с недвижимым имуществом, а также с иным имуществом, подлежащим государственной регистрации, следует обратить внимание на требование п. Государственная регистрация - это акт государственного признания и подтверждения прав на недвижимость. Это означает, что государственная регистрация носит публичный характер. Государство в лице учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует права на недвижимое имущество только после проверки их законности.

Вместе с тем государственная регистрация является открытой, так как все ее участники соблюдают требуемую законом процедуру и имеют возможность получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав. Эта норма, безусловно, позволяет существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

Удивительно, но факт! Как следствие этого представляется логичным внести дополнение в ч.

Следует обратить внимание, что открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости установлен ст. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных правах на объекты недвижимости любому лицу. Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования права на недвижимость. Оспорить зарегистрированное право можно только в судебном порядке.

Государственная регистрация проводится в следующем порядке: Правовая экспертиза - это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения ограничения прав на недвижимое имущество.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, содержатся в ст. В ней говорится, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение обременение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в Едином государственном реестре прав.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. На учреждение юстиции по регистрации прав возложена обязанность по проверке законности сделки.

Законная сделка должна соответствовать следующим условиям:



Читайте также:

  • Ипотека по банкам города тюмень